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李沫与许彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源: | 作者:张律师 | 发布时间: 2018-12-12 | 148 次浏览 | 分享到:

李沫与许彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理法院 :  北京市第一中级人民法院案  号 :  (2018)京01民终520号裁判日期 :  2018-02-05文书来源 :  中国裁判文书网案件类型 :  判决文书性质 :  民事审理程序 :  二审合 议  庭 :  刘磊 张洁芳 朱文君

原告信息

上诉人:李沫

上诉人代理律师
 
韦林
北京市京师律师事务所

被告信息

被上诉人:许彬

被上诉人代理律师
 
张涛
北京金沃律师事务所

引用法规   *摘自法院观点检索相关案例

二审

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项(102458)

文书正文

当事人信息

上诉人(原审原告):李沫,男,1987年8月25日出生。

委托诉讼代理人:韦林,北京市京师律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):许彬,男,1981年4月17日出生。

委托诉讼代理人:张涛,北京金沃律师事务所律师。

第三人:北京思源创新房地产经纪有限公司,住所地北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。

法定代表人:徐艳,总经理。

委托诉讼代理人:王博涛,男,该公司职员。

审理经过

上诉人李沫因与被上诉人许彬房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初4159号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

李沫上诉请求:改判许彬双倍返还购房定金160000元,承担居间费用21300元。事实和理由:我方和许彬之间的合同关系已经成立,我方属于善意第三人,闫明的签约行为构成表见代理,第一次签约的全程都是闫明参与,最后才叫许彬签字,第二次签约前一天许彬本人和李军减免口头表示委托闫明签约,我们转给许彬8万元许彬收到未提出异议,因此我方有理由相信闫明有权代理。

许彬辩称,同意原审法院判决。

思源创新公司称,同意原审法院判决。

李沫向一审法院起诉请求:1.判令解除双方签订《北京市存量房屋买卖合同》;2.判令许彬双倍返还李沫购房定金16万元;3.判令许彬向李沫支付违约金426000元;4.判令许彬承担居间服务费21300元;5.许彬承担本案一切诉讼费。

一审法院认定事实:1.李沫的父亲是李军,案外人闫明和许彬的配偶是表兄妹关系。许彬称由于闫明熟悉房屋买卖,委托闫明帮忙牵线联系自己的房屋出售事宜。

2.2015年11月9日,闫明以许彬的名义作为出卖人,李军以李沫的名义作为买受人,双方通过思源创新公司提供的中介服务签订《北京市存量房屋买卖合同》(即本案诉争合同,以下简称2015年11月9日思源创新合同),约定许彬将北京市昌平区2210房屋出售给李沫,房屋成交价213万元,买受人应于签订合同当日支付定金8万元。合同尾部,出卖人许彬和买受人李沫签名处分别是闫明和李军所签。签订该合同时,闫明和李军均没有相应的授权委托手续。李军称闫明和他签署该合同时带了许彬的房产证、户口本和身份证原件,但许彬称自己从未将房产证、户口本和身份证原件给闫明,闫明只有复印件。

3.在2015年11月9日通过思源创新公司签订房屋买卖合同之前,2015年10月26日,李军代表李沫与许彬本人在北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)的居间服务下就诉争房屋曾签订过一份房屋买卖合同(以下简称2015年10月26日链家合同),房屋成交价同为213万元。合同约定2015年10月29日之前李沫支付许彬定金9万元。买卖双方认可签订合同时闫明在场。在2015年11月9日之前几天,许彬、李军曾见过一次面。许彬称,由于原告未按约定付款,他已经不想把房子卖给李沫了,但闫明告诉他李沫又有钱了还想买房,李军找他是想说换个中介,他当时同意了,但没涉及细节,其他事都是闫明自己去和李军谈的,自己对于闫明11月9日与李军签合同的事不知情。李军称,签完2015年10月26日链家合同后,闫明找到他说链家公司收费高,提出另找一家中介公司重新签合同,所以和许彬面谈了一次,许彬也同意这个方案,由于闫明和许彬是亲戚关系,基于对闫明的信任,李军和闫明后来签订了2015年11月9日思源创新合同。

4.2015年11月9日,李军向许彬的账户转账3万元;2015年11月10日,李军向许彬的账户转账5万元。许彬认可收到了8万元,但称当时并不知道这笔钱是怎么回事,后来自己已决定跟李沫解除2015年10月26日链家合同,自己于2015年11月23日在链家公司的解约协议上签了字,但李军当天没有来,再后来自己找闫明说要把钱退给李军,闫明告诉自己他跟李军正在一起,要签解约协议,让自己把8万元打给他,他再退给李沫,于是自己就把钱转账给了闫明。证据显示2015年12月14日,许彬向闫明转账8万元,备注“退李军房款定金”。

5.诉讼中,许彬提交了一份签署人为许彬和李沫(李军代)落款日期为2015年11月23日的《解约协议书》,欲证明在2015年10月26日通过链家公司签订的合同,由于李沫不履行付款义务,双方已经解约。李军认可该解约协议上的字是自己所签,但不认可时间是2015年11月23日,认为自己是在2015年11月9日签订第二份合同之前签署,在自己签字之前,许彬就已经签了字。

6.诉讼中,李军同时作证称,自己在2015年11月9日与闫明签了合同后,就一直是在与闫明联系,因为之前协商的时候闫明都在场,换中介公司也是闫明去找的,闫明又是许彬的亲戚,闫明说许彬全权委托他办理卖房的事,同时自己在把8万元转给许彬后,许彬也确认了,所以自己以为许彬默认由闫明代理卖房。后来自己催促闫明办手续,闫明一直拖延。再后来闫明要求先给他15万元,自己才感到不对劲。再跟许彬联系时,许彬说他已经把房子卖给其他人了。自己问闫明给了他钱,为什么还卖给其他人,许彬说钱已经退给闫明了。自己问许彬为什么把钱退给闫明,许彬说闫明告诉他我们在一起,让他把钱打给闫明。

7.另查明,在2016年1月间,李军还向闫明转账3万元,后李军以民间借贷纠纷为由将闫明起诉至北京市海淀区人民法院,称闫明向其借款3万元未还。因闫明下落不明,北京市海淀区人民法院通过公告送达的方式缺席审理,并判决闫明偿还李军3万元。在本案诉讼中,双方均称不知道闫明下落,闫明仍处于下落不明状态。许彬在本案诉讼中曾要求追加闫明为第三人参加诉讼,李军则认为闫明是许彬的代理人,李沫在本案要求许彬承担责任,不要求闫明承担责任,不同意追加闫明为第三人。综合双方意见,考虑闫明下落不明且许彬未能提供闫明联系方式等情况,一审法院未追加闫明作为第三人参加诉讼。

一审法院认为,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案诉争合同列明的双方主体为许彬和李沫,代表李沫签订的合同的是李沫之父李军,代表许彬签订合同的是闫明,现李沫对于李军代表其签订合同没有异议,但许彬不认可闫明有权代理其签订合同,故本案的关键在于闫明是否有权代表许彬签订合同,闫明代表许彬签订合同的行为是否构成表见代理。

所谓表见代理,是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效的情形。上述内容,包括客观和主观两个方面的要件内容。首先从客观要件看,行为人持有加盖被代理人印章或印签的合同书、授权委托书、身份证明等有权代理的客观表象形式要素,这些客观要素使得相对人“有理由”相信行为人有代理权;从主观要件看,相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权,即相对人在合同缔结与履行过程中已经尽到合理注意义务后,能够依据上述客观要素得出行为人有代理权的判断。本案中,闫明没有持有许彬的授权委托书,对于闫明是否持有许彬的房产证、身份证等证件原件,双方各执一词,李沫称其相信闫明有代理权的依据为闫明是许彬的亲戚,闫明说许彬全权委托他办理卖房事宜,2015年10月26日与许彬签订链家合同时,闫明就在场,并且一直是闫明在和己方谈合同签订的相关事宜,中介公司也是闫明找的,同时,己方在把8万元转给许彬后,许彬也确认收到,所以自己相信许彬默认由闫明代理卖房。在上述陈述中,一个重要的事实是许彬收取了李军转账的8万元,对于这个事实,许彬的解释是,2015年10月26日双方签订过链家合同,但买方一直没有付款,他以为这8万元是2015年10月26日链家合同的购房款,他并不知道存在2015年11月9日的思源创新合同,后来他在2015年11月23日签署了链家合同的解约协议,就联系闫明要退这笔款,在闫明告诉自己正和李军在一起签解约协议要许彬把8万元钱转给闫明后,他就已经退了这8万元钱。法院认为,在民事诉讼中,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。同时,民事诉讼的证明标准应当到达高度盖然性的程度,审判人员应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由及结果。在本案中,从客观上讲,闫明并没有持有许彬的授权委托书,李沫没有证据能够证明闫明持有许彬的身份证、房产证原件,而对于许彬收取李沫8万元的事实,由于2015年10月26日链家合同的存在,许彬的解释也未明显有悖常理,李沫亦没有证据证明2015年10月26日链家合同的解约协议是在2015年11月9日之前已签订,不能就此推断许彬知道2015年11月9日的思源创新合同并进行了追认或未作出否认的意思表示。从主观上讲,也难以得出李沫善意无过失,尽到了合理注意义务的结论。表见代理制度的立法目的是要保护不知情的善意相对人,所谓“不知情”,是指相对人不知道行为人没有合法代理权的情形。也就是说,虽然客观上行为人没有合法代理权,但相对人根据行为人的一些客观表象,尽到合理注意义务后仍善意相信其有代理权,法律赋予该无权代理行为以有权代理的法律效果。综合以上判断,李沫和闫明签订2015年11月9日思源创新合同的行为,达不到闫明构成表见代理的民事诉讼高度盖然性证明标准,从证据上得不出李军“有理由”相信闫明有代理权,属于“不知情”的善意第三人的结论。

对于闫明代表许彬在2015年11月9日签订合同的行为,许彬明确不予追认。对于没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。故应当认定许彬和李沫之间在2015年11月9日对于涉案房屋没有成立房屋买卖合同关系,诉争的2015年11月9日思源创新合同对许彬没有法律约束力。由于李军在本案中明确不向闫明主张权利,故对于闫明无代理权签订合同的法律责任,李军可向闫明另行主张。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条之规定,判决驳回李沫的全部诉讼请求。

本院查明

二审中,当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实,本院予以确认。

本院认为

本院认为,双方第一次签约时闫明仅参与协商,最终是许彬本人到场签字而未授权闫明代为签约,且李沫未提交证据证明第二次签约时闫明持授权委托书、证件原件或得到许彬口头授权,因此,李沫并无充分理由相信第二次签约时闫明有许彬授权,不能构成表见代理,2015年11月9日签署的合同书不能证明许彬和李沫成立合同关系。李沫要求许彬承担定金罚则、负担居间服务费等无合同依据,法院不予支持。

许彬和李沫之间不存在房屋买卖合同关系,许彬收取李沫的8万元没有依据,应当予以退还。许彬称将该款交付闫明委托其退还李沫,但现有证据不能证明闫明已实际退还给李沫,许彬退款义务尚未履行,应当继续履行。

综上所述,李沫的上诉请求部分成立,应予支持;一审判决认定事实清楚,处理结果部分不当,应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初4159号民事判决;

二、许彬于本判决生效之日起七日内退还李沫八万元。

三、驳回李沫其他诉讼请求。

一审案件受理费23840元,由许彬负担895元(本判决生效之日起七日内交纳),由李沫负担22945元(已交纳)。

二审案件受理费3926元,由许彬负担1732元(本判决生效之日起七日内交纳),由李沫负担2194元(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长张洁芳

审判员刘磊

审判员朱文君

裁判日期

二〇一八年二月五日

书记员

书记员罗娇杨

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